상임법의 적용범위
 ‘뛰는 사장님 위에 나는 건물주’ ‘조물주 위에 건물주’라는 말이 있을 정도로 건물주와의 이해관계를 조절하는 일은 매우 중요하다. 법은 일반법인 민법이 있음에도 특별법인 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상임법’)을 별도로 두어 건물주보다 상대적으로 약한 상가 임차인을 보호하려고 한다.

임차인의 입장에서는 상임법이 적용되어 두터운 보호를 받고자 한다. 일정 보증금 이하의 상가건물 임대차가 상임법의 적용대상이며, 일정 보증금을 초과하는 경우의 상가건물 임대차는 상임법의 일부조항만이 적용된다(상임법 제2조).

1. 담보물권자보다도 우선하여 변제받을 수 있는 상가임대차(우선변제권)
 지역에 따라 차이가 있는데, 서울의 경우 보증금 6,500만원 이하의 상가임차인은 2,200만원까지 담보물권자보다도 우선하여 변제받을 수 있다. 보증금뿐만 아니라 월차임까지도 함께 지급하는 경우라면 월차임에 100을 곱하여 보증금을 산정한다. 가령 보증금 2천만원에 월 50만원의 임대차는 2천 + 50만 × 100 = 7천만원이 되어 보증금 자체는 6,500만원이 안되지만 담보물권자보다 일정금액을 우선하여 변제받을 수는 없다(상임법 제14조, 동법 시행령 제6조, 제7조).

2. 우선변제권을 제외한 모든 상임법이 적용되는 상가임대차
 역시 지역에 따라 차이가 있다. 서울의 경우 보증금 4억원 이하의 상가임차인은 상임법이 적용되어 보호받는다. 이 때의 보증금 산정의 경우도 위 1.항과 같다. 가령 보증금이 1억이고 월세가 300만원인 경우는 1억 + 300만원 × 100 = 4억이 되어 우선변제권을 제외한 모든 상임법이 적용된다. 이와 달리 보증금 1억에 월세가 310만원일 경우 계산하면 4억 1천만원으로 4억이 넘게되어 원칙적으로 상임법은 적용되지 않고 상임법의 일부 조항만이 적용된다(상임법 제2조, 동법 시행령 제2조).

3. 월차임에 대한 부가가치세가 보증금에 산정되는지 
 서울이고, 보증금 1억에 월차임 280만원(부가가치세 별도지급)이라고 임대차 약정을 했다고 가정해보자. 이 경우 임차인이 매월 임대인에게 지급하는 금액은 월차임 280만원에 부가가치세 10%를 가산한 308만원이 될 것이다. 부가가치세까지 포함하여 보증금을 산정하면 1억 + 308만원 × 100 = 4억 800만원이 되어 상임법이 원칙적으로 적용되지 않는다. 부가가치세를 제외하여 산정하면 1억 + 280만원 × 100 = 3억 8천만원이 되어 상임법이 적용된다. 하급심 판례는 보증금 산정에서 부가가치세를 제외시켰다(수원지방법원 2009. 4. 29. 선고 2008나27056판결 참조).