이전 칼럼에서 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상임법’)이 적용되는 보증금, 월차임, 부가가치세에 대해서 살펴보았다. 상임법 적용여부는 상임법 제2조의 ‘상가건물’ 임대차에 해당된다는 것을 전제한 논의이며 상임법의 상가건물 임대차가 아니라면 보증금, 월차임 등의 그 액수가 충족된다고 하더라도 상임법의 보호를 받을 수는 없다.

그렇다면 상임법의 상가건물은 무엇일까? 공장·창고 등은 상가건물이 아니니 상임법의 적용을 받을 수는 없는 것일까? 교회, 향우회 등의 비영리단체는 어떨까?

‘상가건물’은 ‘사업자등록의 대상이 되는 건물’을 말한다(상임법 제2조). 대법원은 상임법이 적용되는 상가건물 임대차는  ①사업자 등록대상이 되는 건물로서 ②임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다고 하였다. 그리고 ③상임법이 적용되는 상가건물에 해당하는지는 건물의 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 한다고 판시하였다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결).

결국 상임법에서 말하는 상가건물은 국어사전적인 의미가 아니라 영리를 목적으로 영업용으로 사용하는지 그 실질에 따라 판단해야하는 것이다.

공장건물·창고건물이라도 그 건물에서 영리를 목적으로 영업용으로 사용된다면 상가건물로 보아 상임법이 적용될 수 있다.

대법원은 임차부분이 도금작업을 위한 생산시설로 사용되고 있는 사안에서 도금작업의 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객에 인도하여 수수료를 받는 등 도금작업과 더불어 영업활동도 하고 있는 점을 인정하여 상임법이 적용되는 상가건물로 본 것이 있다.

‘단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없어 상임법이 적용될 수 없으나, 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 공장·창고 등도 상입법 적용대상인 상가건물에 해당한다.’고 대법원은 판시하였다(2009다40967 판결).

정답은 이제 다 나왔다. 상임법의 상가건물은 사업자 등록의 대상이 되는 건물로 그 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 것을 말한다.

공부상 공장건물이라고 하더라도 사업자 등록 대상이 되고, 그 곳에서 영업활동이 이루어졌다면 상임법상의 상가건물이다.

반대로 공부상 상가건물을 교회 등의 비영리 단체가 임차하였다면 이는 영리를 목적으로 건물을 임차한 것이 아니므로 상임법이 적용될 수는 없는 것이다.