상임법상의 보증금을 초과하는(서울 기준으로는 환산보증금 4억) 상가임대차의 경우에도 상임법의 일부규정은 적용된다. 보증금을 초과하는 임대차의 경우에도 상임법상의 보호를 받는 것은 크게 4가지로 볼 수 있다. 

1. 대항력
임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여도 효력(대항력)이 생기고, 대항력을 갖춘 임차인은 그 후에 상가건물을 양수한 자 기타 후순위자에게 자신의 임차권을 주장하여 계속 임차상가건물을 사용·수익할 수 있다.

이 때 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 쉽게 말하면 임차 중에 상가건물이 팔려 새로운 건물주가 나타나도 쫓겨나지 않고 새로운 건물주와 별도의 새로운 계약을 하지 않는 이상 새로운 건물주와는 기존의 임대인과 했던 계약이 동일하게 유지된다는 것이다.

2. 계약갱신요구권
임차인은 최초의 임대차 시점부터 5년까지 계약갱신요구권을 갖는다. 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 그 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 임차인이 3기의 차임 연체 사정이 있다는 등의 정당한 사유 없이 계약 갱신을 거절하지 못한다(상임법 제10조).

임대인은 정당한 사유없이 계약 갱신을 거절할 수는 없지만 차임과 보증금에 대해서는 조건 변경을 요구할 수 있다. 계약갱신시 차임과 보증금에 대해서는 임대인과 임차인의 합의에 의해 조절되어야 하고, 갱신시의 차임과 보증금에 대해서 합의가 되지 않는 경우는 법 규정상 5년까지 계약갱신은 되었는데, 차임과 보증금은 다툼으로 인하여 얼마인지 확정되지 않는 경우도 상정할 수 있다.

이렇게 된다면 결국 차임과 보증금에 대해서 법원의 판단을 받아야 할 것이다. 임차인이 이렇게 된 경우 주의해야 할 점은 기존의 차임을 임대인에게 지급하고, 임대인이 받지 않는다고 하면 공탁이라도 해야 한다는 것이다. 그렇지 않으면 계약갱신은 되었지만 차임 미지급으로 인하여 계약을 해지당할 수도 있다.

3. 묵시적 갱신
임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 이때의 임대차 존속기간은 1년으로 본다. 단 임차인은 언제든지 해지통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차 계약은 해지된다.

4. 권리금
다음 칼럼에 별도로 논의해보겠다.