상가임차인의 영업재산과 노력을 보호하려는 권리금 보호규정의 그 취지는 마땅히 환영받아야 하나, 그 규정이 상가임대인과의 이해관계를 적정히 조정하고 있는지는 의문이 든다.

임대인의 입장에서 처음에 임차인과 임대차계약을 체결할 때, 보통 그 기간은 2년, 보증금과 임료를 정하여 자신의 건물을 임차인이 사용할 수 있게 해준다. 그리고 임대인은 임차인이 갱신을 요구할 경우 처음 계약한 기간을 포함하여 5년까지는 정당한 사유 없이 갱신을 거절할 수 없다.

그렇다면 임대인은 처음에 임차인과 계약할 때 임차인이 최장 5년까지 자신의 건물에서 영업을 할 수 있으니 임대차 계약기간인 2년이 아니라 최장 5년 동안은 임대인이 건물을 사용할 수 없을 수 있고, 6년째가 될 때에는 임대인이 갱신을 거절할 수도 있고, 6년째부터는 임대인 자신이 자신의 건물을 사용하겠다고 생각할 수도 있다.

마찬가지로 임차인도 5년 동안만 처음에 임차한 상가건물에서 영업을 할 수 있을 것이고, 권리금을 지급하였다면 5년 안에 그것을 회수할 수 있어야 한다고 생각할 것이다.

그런데 권리금 보호 규정이 들어오면서, 가령 임차인이 2년간 계약을 한 후 2년을 더 연장하여 총 4년을 영업하였고, 4년이 다 되어갈 무렵 신규임차인을 주선하면서 신규임차인으로부터 권리금을 받을 것을 계약하였다면, 임대인은 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절하지 못한다.

그렇다면 임대인과 신규임차인 사이에 보통 그 기간은 2년으로 새롭게 임대차 계약이 체결되고, 또한 그 신규임차인이 총 5년까지 계약갱신요구권을 갖기에 기존 임차인과 계약 후 9년 동안이나 임대인은 자신의 건물을 직접 사용할 수 없게 될 수도 있다.

더 나아가 기존임차인이 4년간 임차건물을 사용 후 권리금을 받으며 신규임차인 A를 주선하였고, 새롭게 임차인이 된 A가 4년간 임차건물을 사용 후 다시 새로운 신규임차인 B에게 권리금을 지급받기로 하였다면, 임대인의 입장에서는 계속적으로 자신의 건물을 자신이 사용할 수 없는 결과가 초래된다.

‘권리금의 바통터치’가 계속적으로 이루어지면 처음에는 5년 동안만 임차해주면 될 것이라고 예상했던 그 임대차 기간이 실질적으로는 무한대로 늘어나면서 임대인이 자신의 건물을 자신이 사용할 수 없게 되어 정당한 소유권의 행사를 방해하는 측면이 있다.

이렇게 ‘임대차 기간’의 고려 없이 임대인의 최초 계약 당시의 예상과 다르게 임대인의 권리는 무시되면서 임차인의 권리금만이 전적으로 보호받을 수 있다고 볼 수 있는지, 새로 도입된 권리금 보호규정은 새로운 분쟁의 씨앗이다.