상가건물 임대차보호법(3) 칼럼에서 상임법상의 보증금을 초과하는 상가임대차의 경우에도 크게 4가지 대항력, 계약갱신요구권, 묵시적갱신, 권리금 보호를 받으며, 상가건물 임대차보호법(4), (5)칼럼에서는 그 중 권리금 규정에 대해서 자세히 다루었다.

이번 칼럼에서는 상임법상의 보증금에 충족하는(서울 기준으로는 환산보증금 4억 이하) 임대차의 경우에 위 4가지 말고도 더 보호받는 내용을 살펴보겠다.

1. 보증금 우선 변제받을 권리 (상임법 제5조)
 임차인이 건물을 인도받고, 사업자등록을 신청하고, 관할 세무서장으로부터 확정일자를 받았다면 경매 또는 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 이에 비하여 보증금 초과 임차인은 일반 채권자로 취급하여 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 없다.

2. 임차권등기명령과 그 효력 (상임법 제6조)
 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다.

3. 1년 미만으로 정한 임대차의 기간 1년까지 보호 (제9조)
 1년 미만으로 정한 임대차의 기간 1년까지 보호받는다. 보증금 초과 임차인은 1년 미만으로 계약기간을 정했다면 1년 미만의 그 기간까지만 임대차 기간이다.

4. 계약갱신시 차임과 보증금 (제10조 제3항 단서, 11조, 시행령 제4조)
 계약갱신시 차임과 보증금은 증감할 수 있으나, 증액의 경우에는 9%이내로만 하여야 하며, 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액할 수가 없다. 즉 임대인이 일방적으로 증액을 요구하게 되는 경우 그 기간과 범위가 제한되어 있다.

5. 묵시적 계약 갱신될 경우의 보호 (제11조 제4항, 제5항)
 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 임대차 기간은 1년으로, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주한다.

이 경우에 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고받은 날부터 3월이 지나면 계약은 해지된다. 반면, 보증금 초과 임대차는 기간 약정 없는 임대차로 보게 되어, 임차인뿐만 아니라 임대인도 언제든 계약해지를 통고할 수 있게 된다.