계약금중도금잔금, 부동산 등을 매매할 때 보통 이렇게 대금을 나누는 계약을 하는데, 어떤 계약서는 계약금과 잔금으로만 되어 있는 경우도 있고, 1차 계약금, 2차 계약금, 중도금, 잔금 혹은 1차 계약금, 2차 계약금, 잔금으로 되어 있는 경우도 있다. 어떤 대금 지급 방식의 계약이든 합의하에 지킬 수 있는 약속을 하면 되는 것이지만, 지키지 못했을 경우 특히나 ‘계약금’과 관련해서는 법적인 문제가 달라질 수 있다.

계약금은 전체 대금의 10% 정도로 약정하는 것이 보통인데(계약금 비율을 그 이하나 그 이상으로 하는 것은 자유이다), 대금 가액이 큰 경우에는 10% 정도를 한 번에 지급하는 것도 부담이 되는 경우가 많아 1차, 2차 계약금으로 나누는 경우도 종종 발견된다. 많은 계약의 경우, 계약금을 거는 쪽이 계약을 어길 경우 이를 상대방이 몰취한다는 것과 상대방이 계약을 어긴다면 계약금의 2배를 배상한다는 계약서의 조항이 있다.

이 때 문제는 1차 계약금만 지급된 상태에서 계약이 어그러지는 경우이다(1차, 2차로 계약금을 나누지는 않았고, 계약금의 일부만 지급된 상태에서 계약이 어그러지는 경우도 같다).  

1차 계약금만 준 상태에서 계약을 포기하고 싶다면, 1차 계약금만 상대방이 몰취하면 될 것이라 할 것이고, 반대로 상대방이 계약을 안 하고 싶다면 1차 계약금의 2배만 물어주면 될 것이라 할 것이다. 그런데 당하는 입장에서는 이게 억울하다. 어떻게 보면 계약금을 분납한 형태인데, 그로인해 계약금을 완납했을 때보다 계약을 파기하기가 더 쉬워지고, 얻을 수 있는 이득도 줄어든다.

이에 대하여 대법원은 매도인이 ‘계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다’고 주장한 사안에서, ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 하였다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결참조).

즉, 약정된 2차 계약금까지의 금액이 배상의 기준이 된다는 것이다. ‘2차 계약금’이라 하지 않고 이를 ‘중도금’이라고 계약서에 썼다면 이야기는 달라질 것이다. 문구 하나가 제법 큰 차이를 가져온다.

정헌수 변호사
새연 법률사무소

 

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