상가를 임차해 사업을 하려 한다면 법적분쟁을 피하기 위해 계약서는 물론 상가관리규약 등을 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있다. 최근 상가의 업종 독점과 관련된 분쟁이 많이 일어나고 있다. 상가의 업종제한규정과 밀접한 관계가 있다.

대부분 상가는 상가관리규약 등에 지정업종을 준수하도록 명시하고 있다. 상가 업종제한규정은 임차인에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장함으로써 상가 분양을 활성화할 수 있다. 임차인 역시 지정품목을 보장받을 수 있어 공동이익을 도모할 수 있다. 분양받은 사람들은 지정 업종에 대한 독점적 이익을 보장받는 대신 다른 업종을 특정하여 분양받는 사람에 대해서도 그 독점적 이익을 보장하는 영업제한 의무를 수인하는 의미이다. 각자 업종을 특정해 분양받은 사람들은 서로 영업제한의무를 부담하는 것이다.

즉 상가업종제한약정은 상거래질서의 확립, 소비자들의 편익도모, 상인들의 이익 증진 및 상가의 원활한 기능 유지라는 합리적인 목적을 달성하기 위해 필요한 규정이라고 할 수 있다.

그렇다면 상가를 분양받아 영업하는 상인이 지정업종을 임의로 변경하면 어떤 제한을 받을까. 법원은 상가 점포를 분양받은 사람이 입점 후 분양시 지정된 업종을 무단변경한 사안에서, 무단업종변경금지의무 불이행을 이유로 한 분양회사의 약정해제권 행사를 유효하다고 인정했다. 상가의 업종지정과 관련 약정이  상가 이용주민의 편의 도모와 상인들의 공동이익의 증진, 상가의 원활한 기능 유지라는 합리적인 목적을 달성하기 위해 필요한 것이기 때문에 약정해제권 행사가 헌법상 보장된 직업선택의 자유나 재산권을 침해하는 것이 아니라고 판단한 것이다.

임차인 뿐만 아니라 임대인도 상가의 지정업종을 준수할 의무를 부담한다. 업종이 지정된 상가를 분양받은 사람은 지정업종 범위 내에서 임대할 의무가 있다.

분양받은 상가를 임대할 때는 임차인이 기존에 같은 상가내에 다른 임차인의 업종과 중복되는 업종으로 개업하는지 여부를 확인해야 한다. 만약 임차인이 독점권이 있는 자의 업종과 중복된 업종을 개업해 독접권자가 이의를 제기하면 이에 대해 대항하기 어렵다. 또 그로 인해 임대인도 임차인에게 임차목적물을 사용, 수익하게 할 의무를 다하지 못한 사유로 계약을 해제 당하거나 손해배상책임을 질 수 있다.

그렇다면 업종제한약정위반으로 영업상 이익을 침해당할 처지에 놓이면 어떤 방법으로 구제를 받을 수 있을까. 법원은 일반적으로 각 점포별로 업종을 정해 분양받은 사람은 특별한 사정이 없는 한 그 상가의 점포 입주자들과 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 상가업종제한약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 한다는 입장이다. 따라서 업종제한약정을 위반해 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 사람은 침해배제를 위해 동종업종의 영업금지가처분을 청구할 권리를 인정하고 있다.

이렇게 영업금지가처분을 청구해 법원의 결정이 내려지면 상대방은 소송이 진행되는 상당기간동안 상가내에서 영업을 할 수 없어 막대한 손해를 입는다. 임대인과 임차인 모두 관련 규약을 자세히 살펴보고 이를 준수해야 한다.

윤기찬 변호사